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第131章(3/5)

税25%,就已经50%了。

还有各种名目的行政事业收费呢,所涉部门达30多个。

仅消防审图费一项,每平米高达2元。

别小看这两块钱,10万平米就是20万。

消防管理部门什么都不干,章子一盖,20万元就到手。

还不包括灰色部分,如果我这个章子给你不盖呢?你知道什么意思,回去准备私下的意思吧!利润率200%绝对不可信。

但资金回报率100%以上,完全是可信的。

就拿一个项目来说,总成本(包括税收和其它全部成本)3.1亿元,销售额4.2亿元,净利润1.1亿元,利润率26%。

但公司投资这个项目的时候,帐面准备资金只有6000万元。

也就是说,拿6000万元的投资,净赚1.1亿元,投资回报率多高?问题的症结出在两个环节:土地供应环节,土地出让金是不是100%交纳。

预售房制度,开发商是不是到现房完成以后再销售。

假如这两个环节上的漏堵住了,投机行为才有可能减少。

囤地问题,开发商囤地行为并不普遍,媒体曾经热炒“新月园”在全国囤地45万亩,这是媒体记者不懂房地产用地性质,“新月园”持有的土地,是旅游用地,是用来开发旅游项目的,不是用于房地产开发的商业开发用地。

再大的地产商也囤不起地。

这些年房价这么好,一个项目从开发到销售完成,这一个阶段内价格就可能翻番,谁手头有地愿意囤着呢?囤得起吗?但确实有企业在囤地,而且数目不小,中间环节上滋生的**惊人。

我国现行的土地招拍挂制度存在很多漏洞。

行业外的人可能不知道,土地拍卖公示里,土地一般分“存量用地”和“储备用地”两种性质,所谓“储备用地”,就是计划征迁、但地面以上有建筑物、需要针对第三方进行补偿的土地。

那些老国有企业的利益集团,就是守在“储备用地”上面等待补偿的一群人。

做为土地现阶段的合法持有人,不经过他们的同意,这块地就进入不到流转、拍卖程序当中。

要想拿他们的地,你先得跟他们谈,谈妥了,再由他们来申请土地部门挂牌出让。

这个谈判过程,就是一个利益交换过程。

回到以前,谁能拿下一个国有企业的兼并、重组权?都是和政府领导存在关系的权力团伙。

现在,他们合法占有国有土地,房地产企业看中他们的土地,先跟他们谈。

条件谈好以后,要走挂牌程序,怎么办?他们有的是办法,先把地面建筑物进行评估,评估成天价,然后申请拍卖,真正想拿地的企业早被他们的补偿要求吓跑了,挂牌只是个程序,最后如愿以偿流转到协议买家的手中。

这个过程太黑了,黑到你无法想象其中真假。

有一个本地房产企业,是供销社系统下的几个老干部合伙成立的一个皮包公司,这个公司成立以后屁事不干,依靠手中权势收购、兼并了供销社系统下的好多企业。

十年来,这家企业没盖过一平米房子,就靠卖地,股东们个个成了亿万富翁。

董事长曾经得意洋洋的跟我说,等手头最后三宗地卖完,他就移居海南去了,他在那面的别墅装修好已经好几年了。

目前的土地招拍挂制度是高房价问题的“万恶之源”,因为招拍挂不断推高地价,促进了房地产价格的猛烈上涨。

在土地局,每一个人都是土地买卖的私下参与者。

因为,每一宗土地挂牌申请首先要提交到土地交易所,他们掌握着第一手信息,看到好的土地首先和自己关系好的房产企业联系,私底下达成转让协议。

等挂牌公告出来,一切都在私底下先谈好了,就剩下走一个程序了。

第389章成立公司 龙丹跟梅子结束了潘大福的宴请就回到了梅子的家里,龙丹就问梅子:“梅子,你跟我在潘大福那里你打了这几个月的工,有什么感想?”。

梅子就道:“龙哥,我要是早知道房地产有这么大的利润,早就做房地产了,何必还费那么多的劲搞其他的啊,真是下力不讨好,这个产业多稳当啊”。

龙丹问:“那你现在想不想做?”,梅子就道:“想啊,可是我们两个的钱加起来也不到1000万,做房地产还是太少哦”。

龙丹就笑道:“不是少不少的问题,我是问你愿意不愿意做?”,梅子道:“愿意啊,你有什么办法?”。

龙丹就道:“办法我是有,不过,我有个要求”,梅子就问:“什么要求?”,龙丹道:“要是成立房地产公司,你做老总没有问题,我相信你的人品,可是你在管理上还是有缺陷的,要是成立公司,你做老总可以,一切财政大权必须由我来指挥,你可可以吗?”。

梅子就笑道:“龙哥,这有什么不可以啊,要是咱两个成立房地产公司,你做老总,我来做副职就是了,我不在乎的”。

龙丹就道:“既然你这样说了,那咱就大干一场,这地产公司的老总嘛,还是你来任职,不过,这个公司可不是你个人的了,是龙氏公司的一个下属公司而已,你是要服从龙氏公司的指挥的”。

梅子一听就高兴的说道:“龙哥,你是说龙氏公司能投资咱们的房地产公司?”,龙丹就笑道:“不是投资咱们的公司,而是根本就是龙氏公司的产业,你只是龙氏公司的一员而已”。

梅子就不相信的说道:“龙哥,我不相信,你怎么就会知道龙山集团要成立房地产公司?就算是成立,怎么会让我们来做公司的负责人?”。

龙丹笑了笑道:“这个没问题,我跟龙氏公司还是很熟的,咱们去见见龙氏公司的老总,看看他如何说,如何?”。

梅子一听就道:“好啊,我很早就想认识一下跟你重名的那个龙丹了,可惜没有机会”

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