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第131章(3/5)

税25%，就已经50%了。

还有各种名目的行政事业收费呢，所涉部门达30多个。

仅消防审图费一项，每平米高达2元。

别小看这两块钱，10万平米就是20万。

消防管理部门什么都不干，章子一盖，20万元就到手。

还不包括灰色部分，如果我这个章子给你不盖呢？你知道什么意思，回去准备私下的意思吧！利润率200%绝对不可信。

但资金回报率100%以上，完全是可信的。

就拿一个项目来说，总成本（包括税收和其它全部成本）3.1亿元，销售额4.2亿元，净利润1.1亿元，利润率26%。

但公司投资这个项目的时候，帐面准备资金只有6000万元。

也就是说，拿6000万元的投资，净赚1.1亿元，投资回报率多高？问题的症结出在两个环节：土地供应环节，土地出让金是不是100%交纳。

预售房制度，开发商是不是到现房完成以后再销售。

假如这两个环节上的漏堵住了，投机行为才有可能减少。

囤地问题，开发商囤地行为并不普遍，媒体曾经热炒“新月园”在全国囤地45万亩，这是媒体记者不懂房地产用地性质，“新月园”持有的土地，是旅游用地，是用来开发旅游项目的，不是用于房地产开发的商业开发用地。

再大的地产商也囤不起地。

这些年房价这么好，一个项目从开发到销售完成，这一个阶段内价格就可能翻番，谁手头有地愿意囤着呢？囤得起吗？但确实有企业在囤地，而且数目不小，中间环节上滋生的**惊人。

我国现行的土地招拍挂制度存在很多漏洞。

行业外的人可能不知道，土地拍卖公示里，土地一般分“存量用地”和“储备用地”两种性质，所谓“储备用地”，就是计划征迁、但地面以上有建筑物、需要针对第三方进行补偿的土地。

那些老国有企业的利益集团，就是守在“储备用地”上面等待补偿的一群人。

做为土地现阶段的合法持有人，不经过他们的同意，这块地就进入不到流转、拍卖程序当中。

要想拿他们的地，你先得跟他们谈，谈妥了，再由他们来申请土地部门挂牌出让。

这个谈判过程，就是一个利益交换过程。

回到以前，谁能拿下一个国有企业的兼并、重组权？都是和政府领导存在关系的权力团伙。

现在，他们合法占有国有土地，房地产企业看中他们的土地，先跟他们谈。

条件谈好以后，要走挂牌程序，怎么办？他们有的是办法，先把地面建筑物进行评估，评估成天价，然后申请拍卖，真正想拿地的企业早被他们的补偿要求吓跑了，挂牌只是个程序，最后如愿以偿流转到协议买家的手中。

这个过程太黑了，黑到你无法想象其中真假。

有一个本地房产企业，是供销社系统下的几个老干部合伙成立的一个皮包公司，这个公司成立以后屁事不干，依靠手中权势收购、兼并了供销社系统下的好多企业。

十年来，这家企业没盖过一平米房子，就靠卖地，股东们个个成了亿万富翁。

董事长曾经得意洋洋的跟我说，等手头最后三宗地卖完，他就移居海南去了，他在那面的别墅装修好已经好几年了。

目前的土地招拍挂制度是高房价问题的“万恶之源”，因为招拍挂不断推高地价，促进了房地产价格的猛烈上涨。

在土地局，每一个人都是土地买卖的私下参与者。

因为，每一宗土地挂牌申请首先要提交到土地交易所，他们掌握着第一手信息，看到好的土地首先和自己关系好的房产企业联系，私底下达成转让协议。

等挂牌公告出来，一切都在私底下先谈好了，就剩下走一个程序了。

第389章成立公司 龙丹跟梅子结束了潘大福的宴请就回到了梅子的家里，龙丹就问梅子：“梅子，你跟我在潘大福那里你打了这几个月的工，有什么感想？”。

梅子就道：“龙哥，我要是早知道房地产有这么大的利润，早就做房地产了，何必还费那么多的劲搞其他的啊，真是下力不讨好，这个产业多稳当啊”。

龙丹问：“那你现在想不想做？”，梅子就道：“想啊，可是我们两个的钱加起来也不到1000万，做房地产还是太少哦”。

龙丹就笑道：“不是少不少的问题，我是问你愿意不愿意做？”，梅子道：“愿意啊，你有什么办法？”。

龙丹就道：“办法我是有，不过，我有个要求”，梅子就问：“什么要求？”，龙丹道：“要是成立房地产公司，你做老总没有问题，我相信你的人品，可是你在管理上还是有缺陷的，要是成立公司，你做老总可以，一切财政大权必须由我来指挥，你可可以吗？”。

梅子就笑道：“龙哥，这有什么不可以啊，要是咱两个成立房地产公司，你做老总，我来做副职就是了，我不在乎的”。

龙丹就道：“既然你这样说了，那咱就大干一场，这地产公司的老总嘛，还是你来任职，不过，这个公司可不是你个人的了，是龙氏公司的一个下属公司而已，你是要服从龙氏公司的指挥的”。

梅子一听就高兴的说道：“龙哥，你是说龙氏公司能投资咱们的房地产公司？”，龙丹就笑道：“不是投资咱们的公司，而是根本就是龙氏公司的产业，你只是龙氏公司的一员而已”。

梅子就不相信的说道：“龙哥，我不相信，你怎么就会知道龙山集团要成立房地产公司？就算是成立，怎么会让我们来做公司的负责人？”。

龙丹笑了笑道：“这个没问题，我跟龙氏公司还是很熟的，咱们去见见龙氏公司的老总，看看他如何说，如何？”。

梅子一听就道：“好啊，我很早就想认识一下跟你重名的那个龙丹了，可惜没有机会”

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